miércoles, 17 de julio de 2013

Viviendas. Desahucios.

Comienzo por el final. La construcción de nuevas viviendas está totalmente paralizada, generando, por una parte, problemas graves de desempleo; y, por la otra, problemas en la oferta de viviendas a medio-largo plazo.

Veamos el dato de visados de obras nuevas desde 1996 hasta el presente:


Se observa el hundimiento del sector de la construcción. Simplemente, no hacemos viviendas nuevas. ¿Es posible que el stock de viviendas vacías haga redundante la construcción de nuevas viviendas?. El problema es que las viviendas vacías tienen, en gran medida, un componente estructural y no cíclico.

Me explico. Muchas de las viviendas vacías no serán puestas en alquiler ni venta. Pongo algunos ejemplos: viviendas a las que las familias acuden ocasionalmente, casas que prefieren no ser puestas el alquiler porque un hijo terminará utilizándolas para los estudios, propietarios que tienen un miedo excesivo al alquiler por el qué puede pasar si los inquilinos no cuidan la casa, viviendas en herencia para las que el propietario no necesita ingresos adicionales y prefiere tenerlas cerradas, viviendas que son mantenidas como inversión a largo plazo, alquileres no declarados, etc.

Sí pueden entrar en el mercado las viviendas cuya desocupación es cíclica: que no se han podido alquilar ni vender y el propietario quiere activamente desprenderse, de un modo u otro, de ellas. Es cíclico porque en recesión, los demandantes con poder adquisitivo son muchos menos. A lo que se añade las restricciones crediticias: los bancos, atrapados en una trampa de liquidez de la que he hablado en otro artículo, no son capaces de dar préstamos.

Veamos nuevamente los datos. El Censo 2011, que es el dato más fiable, localiza casi tres millones y medio de viviendas vacías. Pero escarbemos un poco más y comparemos con el Censo de 2001, para ver realmente si hay un stock tan considerable de viviendas vacías de tipo cíclico: de viviendas que realmente están en el mercado inmobiliario, con búsqueda activa de venta o alquiler. En 2011, las viviendas vacías son un 13'66% del total de viviendas construidas. En 2001 era mayor: 14'83%. Es más, en relación con la población total, las viviendas vacías en España son, per capita, inferiores en 2011 en comparación con 2001. La creencia en que no hace falta construir nuevas viviendas porque ya tenemos muchas es simplemente falsa. Tanto más si consideramos el inevitable proceso de depreciación de las viviendas, por el que envejecen y son menos aptas con el tiempo para su uso.

A partir de aquí, está claro que uno de los objetivos más fundamentales de la acción política es garantizar el derecho constitucional a una vivienda digna y paralizar, en todo lo posible, los desahucios. Que no sea una prioridad de la acción económica del gobierno de España creo que es sólo explicable por el convencimiento que posee este gobierno de que nada puede hacerse. Que la férula del FMI, la Comisión Europea y Alemania, le impide tomar ninguna medida efectiva de inversión pública. En consecuencia, probablemente sin ser conscientes de ello, colocan al gobierno alemán por encima de los derechos humanos en España.

Para acercarnos al objetivo de dar a todos los ciudadanos/as vivienda digna, podemos hacer dos conjuntos de acciones diferentes. Pero creo que, al final, todo desemboca en la misma política.

Primer conjunto. Es el convencional u ortodoxo. El Estado emplea la política presupuestaria incrementando la inversión pública en viviendas nuevas, de precios reducidos. Pueden venderse o ponerse en alquiler. La ejecución debe ser, en la medida de los posible, directa por el Estado, ya que la promoción privada es más lenta e ineficaz para lograr fines públicos. De este modo, aumenta la oferta de viviendas de precios bajos y se impulsa decisivamente una bajada en los precios de todas las viviendas en venta: el incremento en la oferta hace descender los precios de las viviendas más modestas construidas por el sector privado.

Segundo conjunto. No ortodoxo. El Estado emplea cambios normativos que alteran los derechos y obligaciones de la ciudadanía y las empresas, y de ellas para con la administración pública. Son cambios en la normativa, del tipo de expropiaciones de propiedad o de uso temporal de viviendas.Es decir, el Estado quita el derecho de uso o de propiedad a una persona física o jurídica, si demuestra que ésta no tiene voluntad de alquilar ni vender su vivienda. El Estado está obligado a fijar un precio justo a la expropiación. Ejemplos: la reciente ley andaluza y una anterior catalana.

Esta última acción genera a medio/largo plazo una falta de viviendas, ya que el marco de la expropiación provoca que las empresas constructoras no quieran embarcarse en construir unos bienes que les pueden quitar. ¿Construiría usted bajo el riesgo de que el resultado final le sea expropiado?. El coste potencial (el riesgo) para las empresas es demasiado alto. Por lo que las medidas no convencionales terminan generando una necesidad urgente de aumentar decisivamente la inversión pública en vivienda.

En consecuencia, la tesis que quiero mostrar en estas reflexiones se compone de las siguientes afirmaciones:

1. En España necesitamos que el Estado relance urgentemente la construcción de viviendas de precios muy bajos. Con ello se consigue un estímulo económico relevante, un descenso en el desempleo de un sector muy deprimido, y acercarnos al objetivo de una vivienda digna para todos.

2. Por supuesto, esta inversión pública supone detraer los recursos (gasto público) de otros objetivos. Esto es la política económica: valorar la utilización de recursos escasos enfrentados a objetivos infinitos y alternativos entre sí.

3. Por último, medidas de expropiación generan una solución parcial a corto plazo, pero un problema a largo plazo. Volvemos a la necesidad de aumentar las inversiones públicas en vivienda.

Es la política presupuestaria la clave para acercarnos al derecho a la vivienda digna.Algunos cambios impositivos podrían ayudar: recargos en los impuestos que gravan las viviendas si éstas están desocupadas sin justificación. Pero esta reglamentación impositiva es muy compleja.








No hay comentarios:

Publicar un comentario