viernes, 12 de abril de 2013

Nuevo Decreto Andaluz de la Vivienda.

Decreto andaluz sobre vivienda: un esbozo de evaluación microeconómica.

Ignacio Escañuela Romana.

Voy a intentar evaluar someramente las consecuencias económicas del recién aprobado Decreto andaluz sobre vivienda ("sobre la Función Social de la Vivienda"). El único criterio es la objetividad.

Las principales medidas introducidas son:

- Expropiación del uso de una vivienda objeto de desahucio, durante tres años. Cesión por un alquiler a la familia que iba a ser desahuciada.

-  Sanciones de hasta 9000 euros para las entidades jurídicas que posean viviendas vacías durante seis meses. Incentivos y ayudas para su alquiler.

Está claro que la vivienda digna es un derecho humano de obligatorio cumplimiento. Es también obligatorio que garanticemos esta vivienda a toda familia desahuciada.

Pero, es totalmente necesario conocer las consecuencias del Decreto y, para ello, distinguir las consecuencias a corto plazo y a largo plazo.

A corto plazo.

La amenaza de expropiación del uso durante tres años, sumada a la perspectiva de multas por viviendas desocupadas, generará una expansión repentina de la oferta. En consecuencia, habrá mayor stock de viviendas en venta y alquiler, y bajarán los precios.

A corto plazo, se logran los objetivos buscados, consiguiendo que más familias tengan acceso a la vivienda.



A largo plazo.

La amenaza de expropiación de la vivienda que vaya a construir, o que el banco pudiese financiar, sumada a la posibilidad de multas si no se consigue encontrar un comprador o arrendatario, provocan una subida de los costes de construcción. Este incremento hará bajar la oferta a largo plazo de viviendas, por lo que aumentará el precio y bajará el stock ofrecido. Se llegaría a largo plazo a una situación peor que la actual, conforme el incremento de la población, de la renta, y el deterioro de las viviendas existentes tengan impacto sobre el stock de viviendas que ahora no crece.

No se garantizaría la vivienda a largo plazo, sino lo contrario.

Para entender todo este razonamiento, voy a hacer una comparación. Supongamos que tengo un puesto de lechugas en el mercado y se me amenaza con quitarme las lechugas que me sobren al final de la jornada con el fin de acabar con el hambre. A mí me gustaría llevármelas de nuevo al día siguiente para su venta, pero no me dejan. Entonces lo que  haré el mismo día en que se impone la decisión inesperada de la autoridad es vender a menor precio las   lechugas, para que no me quede ninguna al final de la jornada. Pero al día siguiente reacciono llevándome menos lechugas para evitar que me sobren y esto puede provocar un aumento incluso de los precios de mi producto.

Del mismo modo, la Junta conseguirá que los bancos coloquen sus propiedades bajando los precios. Pero a largo plazo, se reducirá la financiación otorgada a vivienda y se fabricarán menos. Los precios subirán.

¿Dónde está el error?. Es muy simple, si me dedico a intervenir el mercado tocando precios y cantidades, tengo que hacerlo al completo. Todo o nada. Para evitar la escasez de las lechugas a medio/largo plazo, tiene que ser la misma autoridad la que se ocupe de venderlas.

Del mismo modo, si la Junta quiere evitar que su Decreto produzca la caída en la construcción y oferta de nuevas viviendas, lo que tiene que hacer es construirlas por sí misma. Los constructores privados no van a hacerlo: el incremento en los costes provocará que promuevan menos.

Todo o nada. La Junta ha aprobado un Decreto que implica necesariamente una intervención presupuestaria en la economía: aumentar el gasto público dramáticamente en el sector.


La expansión del gasto en viviendas puede hacer de dos maneras, lógicamente. O continúa subvencionando la construcción realizada por terceros, pero con un impacto real reducido, o se dedica a realizar promociones de viviendas nuevas directamente, por ejecución directa.

Creo, en fin, que el Decreto opta por la intervención en el mercado de viviendas, y esta medida implica que se dé un aumento drástico del gasto público. Esta aplicación presupuestaria debe estar ya prevista y comprometida a partir del próximo año.


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